9月26日，易方达华威农贸阛阓REIT认真呈报，10月16日深交所出具了审核问询函。

动作福州市呈报的首个REIT，确实是民营公司华威集团打头阵，况且基础门径类型为农贸阛阓，亦然初度出现的业态，值得咱们温煦一下。

曾记否，福建省的首个REIT是厦门的安堵集团在2022年三季度刊行的，中金厦门安堵保险性租出住房REIT，那时几米君也有作念简要分析，见旧文《保险性租出住房REITs，是真香照旧鸡肋？》。

易方达华威农贸阛阓REIT，底层财富是位于福州奥体隔邻的华威西营里农居品交往中心，简称“西营里阛阓”，福州东说念主都比拟熟悉，是老匹夫购买宽广量海鲜及餐饮商户批发的常去方位之一。

（华威西营里农居品交往中心实景图，图片来自招募贯通书）

笔据招募贯通书裸露，华威西营里农居品交往中心总建筑面积近10万m²，自2013年12月开动运营。这个模式最早是2004年2月，华威从福州市饱读楼国有财富运营有限公司获取的工业厂房，后华威赓续和政府补充执意地皮协议及完善办证手续。2013年3月，华威运用工业企业旧厂房兴办农居品阛阓的步履得到了市长办公会的认同。

笔据招募贯通书先容，华威西营里农居品交往中心交往品类涵盖水居品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜好意思食体验、电商直播等，品类皆全、零批兼营，是福州市独逐个家高傲城市一站式购皆功能、具备显赫二级农居品批发阛阓特征的模式。

（华威西营里农居品交往中心业态野心，图片来自招募贯通书）

动作二级农贸批发阛阓，华威西营里农居品交往中心的首层平均房钱高达224元/m²/月，收入占比达95%，且出租率恒久督察在90%以上，结识性极强。

笔据仲量联行房地产评估解释，其他几个可比的农贸阛阓亦然这个水平，高房钱➕逾越租率。举例：

海峡农副居品批发物流中心，位于南通，房钱100-250元/m²/月（含税含物业费），出租率近100%，房钱年递加3%。

海峡水居品交往中心，位于马尾，房钱200-300元/m²/月（含税含物业费），出租率近100%，房钱年递加3%。

名成冷链物流交往中心，通常位于马尾，房钱100-150元/m²/月（含税含物业费），出租率近100%，房钱年递加3%。

山野（洪山桥）农居品交往中心，位于饱读楼洪山桥隔邻，房钱150-250元/m²/月（含税含物业费），出租率近70-80%，房钱年递加5%。

（华威西营里农居品交往中心里面图，图片来自招募贯通书）

看起来不起眼，以至有些“脏乱差“的农贸阛阓，没念念到房钱收益确实这样好。

几米君测度，可能有两个原因：一个原因是大型农贸批发阛阓具备先发上风和积攒效应，领有熟悉东说念主流的模式是相对稀缺的；另一个原因可能是批发阛阓天然举座面积大，但分割的店面粗野档口面积都很小，因此不错拉高单价。

仲量联行秉承收益法对模式进行重估，房地产评估价钱为16.278亿元，折合单价为16455元/m²。

当今经济尚未复苏，房地产财富价钱及房钱水平尚未见底，因此REITs的价钱发扬也曾不太好。

招商基金蛇口租出住房REIT，10月23日上市，开盘第一天冲高回落，随后涨幅结识在7%傍边（未达到30%的上市首日涨跌幅约束），而这个模式位于深圳南山区，央企招商蛇口出品，网下申购高达104倍，模式质素无用置疑。

前几年上市的不少REITs，上市后都出现了房钱和出租率波动的满足，颠倒是某些大租客退租导致的功绩“大变脸”，令投资者措手不足，有趣味趣味的小伙伴不错温习一下几米君旧文《哲库科技短暂关停，这只REIT砸出黄金坑？》。

监管者天然也堤防到了这个问题。深交所在审核问询函中强调应论证房钱价钱及增长率、出租率的参数开垦的合感性，并条件惩处东说念主和评估机构进行充分贯通及风险揭示。