（原标题：外高桥仓储REIT恢复问询：下调估值与潜伏的田户风险）

不雅点网 近日，华安外高桥仓储物流闭塞式基础圭表证券投资基金恢复上交所受理想法，反馈恢复中改革了估值、改革预期增长率等多项想象。

产城园区驳倒获悉，华安外高桥REIT的入池金钱为W3-3地块8#仓库（子形式1）、W4-3地块14#仓库（子形式2）、W5-2地块1#仓库（子形式3）和W5-5地块12#、13#仓库（子形式4）四处仓储物流金钱。

基础圭表形式整个蛊惑面积约14.92万泛泛米，可出租面积整个为14.9万泛泛米，甘休2024年6月30日，基础圭表形式举座出租率为95.57%。

最新召募讲解书中将所在金钱估值由初度陈诉时的11.66亿元下调为10.41亿元，较初度陈诉下落1.25亿元，下调幅度达到10.72%，折合蛊惑面积单价为6976元/泛泛米。凭证陈诉材料，形式估值折现率为7.25%。

入池形式已运营年限处于6-13年，运营情况较为锻真金不怕火相识，历史五年及一期末的出租率均督察在较高水平，举座出租率鉴识为100%、100%、100%、95.53%、93.24%和95.57%。

田户斟酌度较高

数据败露，入池金钱中，子形式1与其他三个子形式房钱互异较大，价值时点签约房钱单价达到108元/泛泛米/月。原因是子形式1为定制化冷库，首层层高约19米，分为A、B、C三个区域。其中A、C区为冷冻库，面积约11000平米，B区为冷藏库，面积约为1600平米。

凭证恢复，冷库形式自2012年6月开动运营以来，遥远由单一田户进行承租，主要客户是一家中外联合企业，特意从事冷链清关、仓储、物流以及供应链金融等全供应链处事，田户未发生变动。

冷库项自若户的仓储内容主要为食物、水产物、食用农产物。由于定制化冷库的特等性，形式整租予一家田户，并订立了20年的租约（2012年6月1日至2032年5月31日），甘休2024年6月末，剩余租期约8年，剩余租期较长，暂无需与田户商议续期安排。

子形式2、3、4为高标准仓库，链接建成于2013-2017年，均为电梯库，定位为处事于外高桥保税区及外高桥港区仓储业务的通用型仓库，当今已出租予仓储物流和医药批发等行业田户。

处置东说念主恢复称，甘休2024年6月末，基础圭表形式共有10名田户，其中有3家有关田户。按照田户的租借面积统计行业类别占比，交通输送、仓储和邮政业占81.4%，批发和零卖业占18.6%。

其中，子形式4的出租率当今为85%，运营处置机构正与现存田户就续租事宜进行协商，拟对衰竭空置部位进行整合。

不外，外高桥仓储REIT田户斟酌度较高，也面对一定风险。甘休2024年6月末，基础圭表项当今五大田户的租借面积整个12.09万平米，占一说念已租借面积比重为84.94%；月房钱收入整个655.96万元，占一说念月房钱收入比重为88.51%。

这意味着若田户因改革斟酌计谋或出现斟酌艰巨等情况，导致其提前退租或租约到期不再续租，短时候内可能对形式的出租率和收入等产生不利影响。

此外，W3-3地块8#仓库和W4-3地块14#仓库当今均由单一田户承租，若对应田户到期后无法续租或短期内未能找到新田户，可能关于W3-3地块8#仓库和W4-3地块14#仓库的收入产生不利影响。

现款流方面也能同步体现，2023年度，基础圭表形式的浩繁现款流提供方整个提供的现款流为基础圭表形式兼并时期现款流总和的88.06%。甘休2024年6月末，浩繁现款流提供方整个租借面积为11.05万平米，占基础圭表形式可租借面积的77.59%。

租约斟酌到期风险

另外，外高桥仓储REIT也面对租约斟酌到期风险。

从剩余租约散布来看，甘休2024年6月末，础圭表形式剩余租借期限在1年以内（含1年）和3-5年（含5年）占比最高，鉴识为32.26%和29.48%，1-2年（含2年）和5年以上占比鉴识为15,74%和12.74%。累计来看，1年以上占比67.74%，3年以上占比为42.22%，5年以上占比12.74%。

因此，基础圭表形式畴昔两年内到期租约触及的租借面积近50%，较为斟酌。这意味着若租约到期后未能续租或未有新田户签约，可能会对基础圭表形式的出租率产生不利影响，从而影响基础圭表形式的收入和现款流相识性。

处置东说念主在恢复中暗意，畴昔租约斟酌到期不会对基础圭表形式相识运营产生较大影响，运管机构外联发商务决议公司已启动关于2024年和2025年到期田户的续租职责安排。

据败露，外联发商务决议公司已在2024年6月30日前完成畴前到期的一说念面积9871.36泛泛米的换租职责。形式2025年展望到期田户面积68,338.07泛泛米，占比为48%，外联发商务决议公司已与绝大部分田户就续租事项进行相易，并获得明确续租意向。

续租方面，研讨田户续租意向较高以及历史配合精良的情况，展望2024至2026年不续租田户占比不高，不会对形式斟酌产生施行影响。

同期，运营处置机构现已有储备田户需求面积约65000泛泛米，可为畴昔租约斟酌到期风险提供充分缓释。

换租方面，形式举座历史三年一期因换租形成的空置天数、免租期以及装修期较短，历史年均仅为6.68天，由于本次触及换租展望面积较小，可能带来的空置与房钱优惠关于基础圭表形式运营的影响很小。

据败露，历史三年一期形式续租率和新签约率整个鉴识为100%、91%、94%和100%，田户黏性较高。其中续租率鉴识为98%、91%、76%和0%，新签约率鉴识为2%、0%、18%和100%。

值得一提的是，基础圭表形式的田户除租借所在金钱外，还承租了外高桥集团股份的其他仓库金钱。

甘休2024年6月末，经统计承租面积（除所在金钱外）整个逾越25万泛泛米，响应了田户与外高桥区域的深度配合，增强了田户与基础圭表形式之间的粘性。